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土地と法律

Q.土地探しはどのような手順で行いますか?
A.

土地を探すうえで、多くの方が「この地域に住みたい」とか「このぐらいの価格で」と思いを持たれておられますが、実際にそのような土地が売りに出される可能性があるのでしょうか?土地の価格は需要と供給によって決まります。わかりやすく言いますと、便利で人気のある地域の土地価格は高いです。ちなみに一般的な土地探しをする上でのステップは次のようなステップになります。

① 土地を探す地域を決定する。

② その地域の売り情報をすべて集める

③ 興味のある土地情報だけを資料請求する。

④ 買ってもよさそうな土地だけを見に行く。

⑤ 3か所に絞り建築のプロと見に行く。

⑥ プロのアドバイスに基づき1か所に決める。

重要なのは「地域の生活環境」「地域の相場」を知る事です。「地域の生活環境」については、その地域に行って体感したり、口コミサイトで地元情報調べることで、ある程度の情報を入手する事が出来ます。「地域の相場」については、とにかく広告やインターネットを駆使して情報を集め、その地域の平均坪単価を把握する必要があります。

また、「一般的には土地探し」=「不動産業者に依頼する」を考えられますが、不動産業者は不動産のプロですが、建物のプロではありません。建物を建てる上で事前に検証する事も多々ありますので、土地探しを失敗しないためにも、気になる土地が見つかったら、建築のプロと見に行くことをおすすめします。

 

Q.不動産の価値とは?
A.

家は不動産です。不動産ですから、それは財産であり、経済的価値のあるものです。しかし、その不動産である家がお金に換金できないとしたら、それはもう不動産とは呼べなくなってしまうのです。

そもそも、不動産の価値は需要と供給のバランスで値段が決まります。誰もがほしいところは当然高くなり、欲しくないところは安くなります。中には、タダでもいらないという不動産もあります。不動産に対する価値観は人それぞれなので、不動産価値はなくても良いという方なら、どこにどんな建物を建てても問題ありません。しかし、子孫に財産として残したいのなら、不動産価値は重要です。

土地から取得するのであれば、まずは利便性です。なぜなら、生活の便がよくないと、買い手がつきにくいからです。次に建物ですが、まずは耐久性です。プレハブ型の家でしたら、寿命が25~26年といわれています。そうすると、なかなか買い手が付かないため、資産価値が低くなります。場合によっては、取り壊しの費用を差し引かれるのでマイナス査定になります。

不動産価値を求めるなら、土地は値段だけで決めないことが大切です。高くても買うべき土地もありますし、安くても買ってはいけない土地もあるのです。

 

Q.地域特有の規制ってあるんですか?
A.

はい、各市町村によって様々な規制があります。

建物を建てる場合、一般的には確認申請を提出するので、その時点でわかりますが、事前にわかることではあるので、詳しくは専門家に確認されるのが得策です。

広島でよくあるのが広島県条例の「がけ条例」です。隣地や道路等との高低差が崖下で2m、崖上で5mを超える場合で、崖と判断された場合は、安全対策を求められます。

 

Q.土地代以外にかかる費用ってあるんですか?
A.

予算や場所や環境など、土地探しに苦労される方は多いと思いますが、せっかく安い土地をみつけたものの、その後費用がかかってしまい、結果的に高くついてしまっては意味がありません。

例えば、宅地ではない、登記上の地目が農地になっている土地の場合、農地のままでは建物は建てられませんので、農地転用申請が必要になります。また、土地の現況が農地の場合、農作物の撤去費用や、そもそも農地の土は保湿性が高く柔らかい土地ですので、一般的には表層30㎝程度土地を入れ替えることもあります。

また、敷地と道路に高低差があり、石積が無くなだらかに土地が傾斜している場合などには、土地を平たんにし、また有効宅地面積を広げるために擁壁(土を止めるコンクリート等)の設置が必要になります。高低差が著しい場合は宅地造成規制法等の法令に遵守した構造の擁壁を設置する必要が出てきますので割高になります。

その他にも、地盤が悪かったり、インフラが整備されていない場合は、補強工事や引き込みが必要となり、別途費用が必要になります。

あくまで一例ですが、土地を見ただけでは分からない事もありますので、購入の際は専門家にご相談される事をおすすめします。

 

Q.計画敷地を見るときのポイント
A.

 計画敷地を見るときのポイントを5つご紹介します。

一つ目は、道路の接し方です。不動産屋さんに建築基準法上の道路かを聞き、接道状況を確認しましょう。道路に接しているのに、そちらには塀が建っていて、出入りできないという場合は、建築基準法上の道路ではない可能性があります。

二つ目は、敷地境界線です。境界杭の内側(敷地)には、何が含まれているかを確認して下さい。もし、今にも倒れそうな塀等が敷地内にある場合、その撤去費用があなたの負担になる可能性がありますので、お気を付け下さい。

三つ目は、高低差についてです。道路と敷地、そして敷地と隣地との高低差を確認しましょう。高低差がある場合は、土留めのためのブロックが必要になったり、基礎を深く作る必要も出てきます。

四つ目は、古屋の状態です。まだ古屋が建っている場合は、基礎の状態を確認して下さい。ひび割れや、沈下している場合は、地盤が悪い可能性があります。

最後に、電柱の位置です。電柱がある場合は、駐車場の出入りに影響があるか、確認しましょう。また、電柱の電灯の有無も確認します。電柱が敷地内にある場合は、電力会社で敷地内であれば移動してくれます。

 このようなポイントに注意して、計画敷地を確認してみて下さい。すぐに見られない場合は、グーグルのストリートビュー等を活用するのもよいでしょう。

 

Q.近隣を見るときのポイント
A.

まずは、近隣にどんな建物が建っているかを確認します。二階しかない場合、それ以上建てるのは難しい地域です。また、道路の縁石から塀が後退しているなら、土地の一部を道路にする必要があるかもしれません。道路沿いに緑が多ければ、緑化する義務がある可能性があります。

これらは、不動産屋さんに聞けばわかることなのですが、実際に近隣の建物を見て頂くことで、どんな家が建つのかが、イメージしやすくなります。

また、隣地の建物や窓の位置や、建て替える可能性があるかなども、見ておかれた方が良いでしょう。

 

Q.登記が必要な理由とは?
A.

土地の売買契約が終了し、代金の授受が終わると、買い主の土地所有権を保全するために、土地の登記を行う必要があります。

つまり、A(売り主)とB(買い主)との間で、土地の売買契約が交わされた場合、AとBの間では登記しなくても、売買契約は法律上有効です。しかし、Bは、売買によってAから土地を取得したことを登記しなければ、法律上、A以外の第三者に対して自分が所有者であることを主張できません。こうした事態を避けるため、Bは代金の支払い後遅滞なく登記所に所有権移転の登記の申請をする必要があるのです。

 

Q.接道義務とはなんですか?
A.

建築基準法では、都市計画区域内の土地については、少なくとも2m以上、幅員(道路の幅)4m以上の道路に接していなければ、建築物の敷地として認められないことになっており、これを「接道義務」といいます。しかし、実際の道路の多くは、幅員が4m未満のものも多く、このままでは建物を建てられない敷地が数多く生まれてしまいます。

このため、建築基準法では、接道義務が施行された昭和25年11月23日現在、すでに建物が建ち並んでいた幅員4m未満の道でも、特定行政庁が指定したものについては、建築基準法上の道路として扱うことにしています。これを一般に「2項道路」(または「みなし道路」)と呼び、この2項道路では2m以上接する敷地でも建物が建てられることになっています。

 

Q.床面積を増やす裏ワザはありますか?
A.

延べ床面積にはいくつか緩和策があります。(容積率に含めなくてよい床面積)

駐車場・駐輪場は住宅部分と駐車場等すべての床面積の5分の1、地下室は住宅部分のすべての床面積の合計の3分の1までを、延べ床面積計算の対象外となります。駐車場などは住宅以外でも緩和されますが、地下室の緩和は住宅用途に限ります。

 

Q.建築面積と延べ床面積の違いはなんですか?
A.

建築面積とは、家を建てるのに敷地をどれくらい使えるかということです。一般の2階建て木造住宅なら、1階分部分の面積と考えればよいでしょう。正確には、建物の真上から光を当てて、地面にできる陰の面積のことをいいます。

延べ床面積は、各階の床面積の合計です。正確には、屋内的用途に使われる空間の床面積が対象です。建築面積と異なり、住宅の出入りのための玄関ポーチなどは対象になりませんが、駐車場や駐輪場は対象になります。バルコニーなども、建築面積と扱いが少し異なり、吹きさらしで、外気に十分開放されていれば、先端から2mまで対象外です。

 

Q.都市計画法とはなんですか?
A.

日本では、都市計画法にもとづいて地域ごとに定められた都市計画によって、各地域の具体的な土地利用の規制や建築その他の規制、都市計画道路など各種の都市整備事業などが実施されています。

この都市計画は、原則として都市計画区域と呼ばれるエリアについて定められ、全国の約4分の1の地域がこの都市計画区域です。この都市計画区域に含まれないエリアは「都市計画区域外」といって、都市計画法による規制は行われていません。都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域と非線引き区域に分けられ、市街化区域と非線引き区域は家を建てられますが、市街化調整区域は原則として家は建てられません。

 

 
Q.土地選びの注意点はありますか?
A.

土地を選ぶときの要素としては、住環境、交通や生活の利便性、行政サービスや生活インフラ、子育てなどの教育環境、地域の将来性が主に挙げられます。

どの項目をどの程度こだわりたいか、ご家族様でしっかり話し合い、優先順位を決めておくとよいでしょう。そして、最終的には実際に出向き、周辺を歩いて確認することも大切です。

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