土地の贈与税はいくら?気になる贈与税を徹底解説

土地の贈与・移動で贈与税がかかる場合とは?

「贈与税」という言葉をよく聞きますが、贈与税とは実際にはどのような税金なのでしょうか?
まず「贈与税」の説明をしてきます。

「贈与税」とは土地や建物・住宅といった不動産、車や現金などを親子間や兄弟間、親族、夫婦間、または他人から贈与を受けた場合に課される税金のことをいいます。毎年1月1日~12月31日の間で個人から財産(土地などの不動産や現金など)をもらった(=贈与)ときに申告が必要となり、贈与税として課税されます。贈与する人が生きている間に行うことを生前贈与、死後に発生した贈与のことを死因贈与と呼んでいます。死因贈与によって課される税金は贈与税ではなく相続税といいます。

マイホームを考えている方にはよくある、親から土地代を援助をしてもらったり、土地など不動産を購入するのではなく、親族から贈与を受けたり…というケースにも金額によっては贈与税が課される場合もありますので、今回は贈与税について中心にご紹介すると同時に、土地など不動産の贈与を受けた場合に注意すべきことをお伝えします。

土地など不動産の贈与による贈与税がかかる人(贈与税の納税義務者)は土地(不動産)の贈与を受けた人(受贈者)です。
贈与税の課税方式には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがあります。

①暦年課税
暦年課税とは、贈与税の課税方法のひとつで、年間110万円までなら贈与税は非課税になります。この非課税枠を毎年使って贈与することを、「暦年贈与」といいます。いわゆる「110万円までは贈与税がかからない」というものです。
暦年贈与を行う際には、110万円を超える贈与を行い、申告のうえ贈与税をあえて納めるのも1つの手です。
確かに111万円の贈与を毎年続けているようであれば、税調調査の対象になりやすくなるリスクもありますが、名義預金とならないためには有効といえます。なお、贈与税率には「一般税率」と「特定税率」があります。特定税率は、親や祖父母から20歳以上の子どもや孫に贈与する場合の税率、一般税率はそれ以外の贈与に適用される税率です。一般税率の場合、特例税率よりも贈与税率が上がります。
贈与税の申告書を作成するときには、どちらの税率が適用されるのか調べておく必要があります。

☑暦年課税のメリット
贈与税の非課税枠「年間110万円まで」と言われると金額的には少し少ないような気がします。しかしこの暦年課税による贈与も使い方次第で、十分な節税効果があります。ポイントは「贈与は何年にも分けて何回でもできる」ということです。

メリット① 何度でも贈与できる
メリット② もらう人ごとに110万円までの金額が非課税
メリット③ 少しずつだが確実に相続財産が減る

☑暦年課税のデメリット
暦年課税での贈与のデメリットは、非課税額が少額、何度も分けて贈与する必要がある、時間がかかるといったことでしょうか。

デメリット① 非課税額が年間110万円までの金額のみ
デメリット② 多額の贈与なら何回にも分けてする必要がある

☑暦年課税の条件と特徴
暦年課税による年間110万円までの贈与は、誰から、誰にでも、どんな財産の贈与でも可能です。相続時精算課税制度(のちに説明します)のように、親から子供に、祖父母から孫に、といった条件はありませんが、その方法を間違えると贈与とみなされず、相続が発生したときに相続税を支払わなければいけなくなってしまいます。

☑暦年課税制度まとめ
年間110万円までの贈与や何回かに分けて贈与することができるような場合には暦年課税を利用し贈与をすると、贈与時に贈与税がかからないうえに、相続時の相続財産を減らすことができるということになります。


②相続時精算課税制度
相続時精算課税制度は、贈与税と相続税を一体化させた制度であり、あなたが将来、相続を受ける時に精算することを前提に、生きている間に相続関係にある親から子への生前贈与を行いやすくし、消費の拡大を図ることを目的としてつくられた制度です。

要件を満たす親から子への土地などの贈与について、一生涯につき2,500万円まで贈与税を課税せず、それを超える部分については一律20%の贈与税がかかります。その後の相続時(贈与者の死亡時)に、この制度の適用を受けた生前贈与財産のすべてを相続財産に合算して計算した相続税額から、すでに納付した贈与税を控除することにより精算するというものです。

相続時精算課税制度は、あなたが将来親などから相続を受けるであろう分を、現在利用するために早めに前借りするようなものです。前借りなので、相続の時にこの前借りした分を加えて相続の計算しなければなりません。贈与によって土地などの財産を取得しても、相続で財産を承継しても、財産の価値が変わらない限り全体の税負担は変わらないようにしているため、この制度自体に相続税などの節税メリットはありません。

 

次の両方を満たしている場合に、相続時精算課税制度を選択することができます。
①贈与者…贈与をした年の1月1日において60歳以上の父母、祖父母
②受贈者…同日において推定相続人である20歳以上の子・孫

贈与は毎年110万円までであれば贈与税はかかりませんが、一度でも相続時精算課税制度を選択すると、その贈与者からのその年分以後の贈与についてはすべてこの制度が適用され、暦年課税(110万円の基礎控除)を利用することができなくなります。相続時精算課税制度は、贈与者ごとに選択することができるため、父は相続時精算課税制度、母は暦年課税というように選択することも可能です。また、贈与財産の種類、金額、贈与回数に制限はありません。
 

では、土地の贈与・移動で贈与税がかかる場合とは、どんな場合でしょうか?

土地の贈与税を計算していく前に、そもそもどういう場合に贈与税がかかるのかを確認しておきましょう。贈与税がかからないのであれば、これ以降の計算はあまり意味がないので、2度手間を避ける意味でも、最初に確認しておくことをおすすめします。

 

☑土地における贈与税がかからないケース:親の土地の一部を無償でもらった場合

通常、土地など不動産の貸し借りが行われた場合は借り手である親に対して土地代を支払いますが、親の土地に子供が家を建てたときに土地代や権利金を支払うことは通常ありません。つまり、土地の贈与とはみなされず、土地における贈与税が発生することはありません。土地を無償で提供されることを「使用賃借」と言いますが、親から敷地の贈与を受けたときは、自用土地の贈与を受けたことになり、価格はゼロとして取り扱われているので土地における贈与税がかかりません。

☑土地における贈与税がかかるケース:親の借地の底地部分を子供が買い取ったとき
親が借りている土地の所有権(底地)を、子供が地主から土地を買い取った場合、親は子供に対して土地代を払わなくてはいけませんが、もし土地代の支払いがない場合は土地の使用賃借(無料提供)となり、親の所有していた土地の借地権は、子供が土地を買い取ったときに土地の贈与されたとみなされ、土地における贈与税の対象になります。
ただし、子供が土地の所有者となった後も、引き続き土地の借地権者は親であるとして「土地の借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を子供の住所地の所轄税務署長にすみやかに提出したときは、贈与として取り扱わないことになっていますので土地における贈与税はかかりません。

☑重要ポイントまとめ

①暦年課税では、毎年110万円までは贈与税が非課税
②相続時精算課税制度では、土地・不動産など2500万円まで贈与税が非課税
③相続時精算課税制度の非課税分は、贈与税ではなく相続税の対象になる
④土地の贈与・移動には贈与税がかからないケースがある

土地を生前贈与した際にかかる贈与税について解説しました。
金額の大きな土地を贈与する場合には、それに伴う贈与税や諸経費も多額にかかってきます。ただ、条件に当てはまれば土地における贈与税を大幅に節約できる可能性もあります。

 

贈与税の節税のためにできること

暦年課税でも毎年110万円節税することができますが、他にも節税する方法があります。

☑配偶者控除

夫婦間で不動産を贈与をする場合は、「結婚生活が20年以上続いている」という条件を満たしていると基礎控除110万円に重ねて、更に控除を受けることができます。これを「配偶者控除」と言います。計算式は以下のとおりで、配偶者控除であれば2,110万円までが非課税になります。

贈与税額=(贈与財産の価額-2,000万円-110万円)×税率-控除額

そして、配偶者控除で重要なことは2,110万円の控除を受けられることだけではありません。一定の条件の下、土地などの動産、家屋、金銭が非課税になります。

・配偶者控除で非課税になる土地などの不動産と家屋

移住用の土地および家屋を贈与された場合、贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与を受けた人物が居住するならば非課税になります。

・配偶者控除で非課税になる金銭

居住用の不動産を購入するために金銭の贈与を受けた場合、贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住用財産を購入および実際に居住した場合非課税になります

☑基礎控除額より相続財産が低ければ相続時精算課税制度を利用する

前述のとおり相続時精算課税制度を利用した場合、非課税になった贈与税額分については贈り主が亡くなったときに相続税として課税されることになります。結局は税金を払うということです。

しかし、将来的な相続財産の総額が相続税の基礎控除額を下回っている状態で、相続時精算課税制度を利用した場合は、相続税も非課税になります。

・相続税が課されないときの例

相続税が課されないときの例を出しましょう。

Aさんが総額3,000万円の不動産や財産を持っています。

この内、子供に1,000万円を生前贈与し、相続時精算課税制度を選択しました。

このとき相続税の基礎控除額を相続財産の合計が下回っていた場合、1,000万円の生前贈与を受けた子どもは、Aさんの死後も贈与税を支払う必要がないのです

相続税の基礎控除額は3,000万円+(相続人数×600万円)なので、もしも相続人が1人であれば基礎控除額は3,600万円ということになります。

Aさんの相続財産(不動産などの財産)の総額は3,000万円なので、基礎控除額3,600万円を下回っています。

したがってこの例の場合は贈与された1,000万円に対して贈与税も相続税も課税されないということになります。

 

土地の贈与を受けるときの注意点

土地の贈与を受ける場合、注意すべきことがあります。

☑贈与税を払うためのお金があるか
贈与する(される)のが現金ではなく土地の場合、贈与税を支払うためのお金を用意しておく必要があります。

☑土地を取得するときには費用がかかる

売買ではないからといって費用がかからないわけではありません。

土地の贈与を受けた場合、不動産取得税(固定資産税評価額の3%)や所有権移転登記での登録免許税(固定資産税評価額の2%)を支払う必要があるのです。

その他にも司法書士に依頼をすれば3万円~4万円ほどの報酬金がかかります。
贈与を受けた土地を売却するときの取得費について、土地など不動産を売却した後、譲渡所得税という税金を支払う必要があります。その計算には、不動産を取得した費用=取得費や所有期間が重要になってくるのですが、貰い受けた不動産の場合、取得費や所有期間はどうなるでしょうか?

☑取得費と所有期間は引き継ぐ

譲渡所得税の計算のとき、取得費と所有期間は引き継ぎます。

つまり贈与をした人が購入するときにつかった費用がそのまま取得費になり、所有期間は贈与をした人物が手にしてから、贈与を受けた人が売却するまでの期間が所有期間になります。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか?

マイホームをお考えの方で贈与でお悩みの方は一度税理士に相談してみてください。また、西本ハウスでも生前贈与や贈与税のシミュレーション計算、申告の仕方に関する相談などをお受けすることも出来ますので、税理士への相談のハードルが高いと感じた方は、一度ご夫婦・ご家族で西本ハウスへお問い合わせください。