土地を購入して新築住宅を建てる方に、土地価格の相場と土地探しの秘訣をご紹介!

家づくりを考え始めた方に、土地価格の相場について ~家や予算を考えた土地の探し方と自分に合った土地の適正価格とは~

土地を購入したり売却する時、土地価格はどうやって決まるのか気になりますよね。
そもそも、土地価格はどういう取り決めによって決められているのでしょうか。
自分でも調べることができるのか、それとも、不動産会社や土地の専門家でないとわからないことなのでしょうか?
それでは、土地価格の調べ方をできるだけわかりやすくご紹介致します。

 

土地の価格ってどうやって決まってるの?

土地価格の決め方について
 そもそも、土地の値段はどのように決められているのでしょうか。
不動産は、1つの不動産に対して、6つの価格が存在すると言われています。6つの価格の内訳は、実勢価格、公示価格、基準値価格、路線価、固定資産税評価額、鑑定評価額ですが、土地を購入する際には、このうちの「実勢価格」が参考になります。
6つの価格のうち、実勢価格以外は不動産鑑定士などの専門家が決めることが多いのですが、実際の土地価格の相場は、高騰した時にできるだけ高く売りたい売主と、下落した時にできるだけ安く買いたい買主の思惑が絡んで土地価格を左右します。

土地価格を左右する2つのポイント
1.土地の特性
 土地価格を決める要因として、土地が個別に持つ次のような特性が挙げられます。
■立地
 都市部に近く利便性が良くなれば高く、逆に郊外になると安くなるのが一般的です。また、お墓が近くにあったり、大きな崖の下にあったりするとマイナス要因があれば、同じエリアでも周辺の状況によって価格査定が異なることがあります。
■形
 きれいな長方形や正方形の土地であれば売却しやすいのですが、土地が変形していると坪単価は安く査定されます。また、長方形の土地であっても、間口が狭いなど、一般的な住宅が建築しにくいと売値の査定が下がります。
■大きさ
 土地の大きさは、エリアごとに利用しやすい大きさで形成されています。住宅地として使うのであれば平均して20〜30坪が多いエリア、40〜50坪が多いエリア、70〜80坪が多いエリアなどとそれぞれ決まっているので、それ以外の土地は坪単価が相場より安くなる傾向にあります。
■方角
 土地価格の相場は売主と買主の思惑のもと決められますが、土地の流通量の変動により、多いときは売主が強気になり、逆に流通量が少ないと買主が強気になり査定が安くなる傾向にあります。

2.土地の流通量
 土地価格の相場は売主と買主の思惑のもと決められます。調査結果として、土地の流通量が多いと価格は高く、少ないと価格は下がる傾向にあるので、値引きしてくれることもあります。そこで土地価格の変動を常に調べるとともに予測し、しっかりと今後の推移を見守って出来るだけ安い価格で購入できるよう努力しましょう。

 

土地価格の相場の調べ方

土地価格の相場を知るメリット
 土地を実際に購入する前に価格の相場を調査することにはさまざまなメリットがあります。まず土地購入の候補となるエリアの土地価格相場を知ることで、年収から算出される予算内で希望する広さや条件の土地を購入することができるかどうかが分かります。相場から大幅に外れた価格の土地は特別な事情がない限り存在しません。そのためは予算に合ったエリアで探さなければ購入できる土地に出会うことはできないのです。土地の価格相場を知れば、他のエリアで探すべきか、地域の相場に合わせて予算の見直しをするべきかを検討することができます。また購入したい土地を見つけた場合にも、その土地価格が適正なものなのかを調査し、相場と比較して判断することができます。土地を売却する際には不動産会社が価格査定を行うのが通常ですが、実際の売り出し価格は査定価格とは別のものです。売り出し価格は売主の事情に合わせて自由に決められます。場合によっては、あわよくばという気持ちで平均よりかなり高い買取価格をつけていることもあるのです。相場から平均を算出しながら、説得力のある値下げの交渉を行うことができれば、法外な高値で土地をつ購入することを防ぐことができます。

土地の価格には4種類!
■実勢価格
 土地が実際に売買される際の取引価格のことです。実勢価格は実際の取引実績によって決まります。購入したい住所からその土地の近隣取引事例の積み重ねが実勢価格をつくっていきます。これを一番良く知っているのはその地域で土地取引を繰り返している不動産業者でしょう。また不動産業者であれば「レインズ」と呼ばれる業者だけが使うことのできるシステムを通じて検索し、全国の取引実績を調査したり、ランキングやその変動などの実勢価格を把握しています。

もっとも不動産業者も近隣の取引事例が少ない場合には、取引実績だけで土地価格の相場を把握できるわけではありません。そんな時に利用されているのが公的価格で、「四価」の残りの3つの価格です。

■公示価格
 国土交通省が地価公示法に基づいて発表する土地価格です。

毎年1月1日における標準地を選定しその価格を判定して公示しています。地価公示は適正な地価の形成に役立つことを目的としているため、比較的実勢価格に近いものとみなされています。対象エリアの取引実績が少ない場合や最近の取引が見当たらないようなときには、不動産会社もまず参考にする価格です。

■路線価
 相続税や贈与税の課税基準として国税庁が発表する土地価格です。
毎年1月1日を評価時点とし、道路に面する宅地の1平米あたりの評価額として発表されます。路線価においては路面ごとの価格が詳しく発表されており、また土地の利用区分や路面と接している状況などによって価格を補正する方法も詳しく決められています。そのため公示価格だけでは把握しにくい価格把握に利用されるのです。ここ数年、路線価が大きく上昇した中目黒駅や、令和元年分の最高路線価がついた地点は、「銀座中央通り」でした。また、練馬や町田市なども路線価が上昇傾向にあります。このため、路線価は公示価格の8割程度とされています。そのため路線価を0.8で割ると実勢価格に近づくことになります。

■定資産税評価額
 これは固定資産税や都市計画税、また不動産取得税や登録免許税などの基準となる価格で、各市町村は3年ごとにこれを調査決定し固定資産課税台帳に登録しています。この価格は土地売買の際の売主と買主の費用按分や登記費用の計算に使われるものです。

これら4つの価格のうち土地相場を知る上で重要となるのは実勢価格です。しかし公的価格や路線価を調べることで参考にすればより正確に土地価格の相場を把握することができるのです。

土地価格情報を検索!
 土地価格の相場を知る方法として手軽なのはインターネットの検索利用です。まず実際の売り出し価格の動向を見るなら、不動産物件情報を集めている不動産ポータルサイトを閲覧してグラフやチャート・ランキングなどを利用して土地を絞り込むのが良いでしょう。ただしこれらに掲載されている土地価格は売り出し価格に過ぎず、実際の取引価格ではありません。次に実際の取引価格の動向を検索する方法としては、国土交通省の「土地総合情報システム」のサイトで調査するのが便利です。このサイトでは公的価格である公示価格と実際の取引価格の両方を検索することができます。ただし実際の取引価格は不動産業者からの情報提供量があまり豊富とはいえないため、ある程度の平均的な目安として割り切って利用することが必要でしょう。一方公示価格については、標準地ごとの価格判定の根拠を不動産鑑定評価書などで詳細に確認できるようになっており、資料として価値の高いものです。また路線価は国税庁が公表しています。「財産評価基準書」のサイトでは、2019年度の全国の路線価ランキングを示した路線価図を地図から検索していくことができます。今ではインターネットの検索を利用することで土地の相場をある程度把握できるようになっているのです。

土地価格の相場
 公示価格や路線価、不動産ポータルサイトの売り出し価格や国土交通省の公表している取引価格を見ていけば、土地価格の相場はある程度把握することができます。ただし、実際に取引されている価格情報のすべてをインターネットから入手できるわけではありません。より詳細に相場を知りたければ、その地域に精通した不動産会社とコンタクトを取る必要があります。しかしその前にある程度の土地価格の相場を調べることで、不動産会社から得られる情報への理解度が高まることは確実です。また、それぞれの土地の適正価格は相場のみで判断できるものではありません。土地の形状や駅に近いなど交通の便や周囲の環境等さまざまな要素が土地価格に影響を与えるからです。しかしそのような独自の条件を加えた上での適正価格を調べるためには、周囲の土地相場の把握がどうしても必要となります。相場を調査することが適正な価格で土地を購入するための第一歩なのです。

 

土地と建物の予算配分について

土地と建物 どちらが優先?
 
新築一戸建て住宅を建てる際、多くの方が気になるのが「予算配分」についてではないでしょうか。正しい予算の組み方を知らなければ、現在の家賃より高い支払いになり、「土地や建物の費用が足りない」などというトラブルを招きかねません。 例えば、「土地代+建物代=総予算」という方程式で予算を考えると予想以上にお金がかかってしまいます 。そのため、注文住宅を建てる際は最初に「総予算」を決め、「建物代」「土地代」の順に予算を組むことが大切です。 今回は、土地よりも建物の予算を先に決める理由と、土地選びのポイントについてご紹介します。

家づくりではまず建物の予算を決める
 
土地よりも先に建物の予算を決める理由は、「自由度の高い家づくりを叶えるため」です。新築一戸建て住宅の最大の魅力は、自分の希望通りの家を建てることができるという点ですよね。リビングを広くしたり、キッチンを対面式にしたり、吹き抜けにしたりと、自分達の希望ランキングをできる限り形にできるのが、注文住宅の醍醐味とも言えるでしょう。しかし、土地を先に決めてしまうと、建物の予算が足りなくなるという恐れがあります。例えば、住宅ローンで借入できる金額が3,000万円、土地代が1,500万円としたとき、借入金額から土地代と諸費用(約300万円)を引くと、手元に残るのは1,200万円になります。そうなると、選べるハウスメーカーも限られてきますし、予算内におさめるだけの家づくりになってしまいます。先に建物の予算を確保して土地選びを行う方が、有意義な新築一戸建て住宅をご建築いただくことができます。

土地選びのポイント
 建物の予算を決まったら、総予算から差し引いた残りの金額を見通して、土地を探しましょう。その際、敷地や形状、整備が必要かどうかなどをしっかりと確認することが大切です。高低差のある土地や、ライフラインの整備が行き届いていない土地などは、別途工事が必要となり、結果的にコスト高となってしまうこともあります。そうなると予算をオーバーしてしまいます。土地探しは、自分自身では判別しにくい部分なので、住宅会社などに依頼するのも一つの方法です。住宅会社の場合、自身の希望に合った土地かどうかをアドバイスしてくれますし、仮に住宅会社が所有する土地を購入するとお金の面でもメリットがあります。最近では、土地探しが気軽に行えるサイトを設けている住宅会社も増えているので、忙しくて土地探しに時間を割けないという方は、ぜひ利用してみてはいかがでしょうか。

 

まとめ
 
せっかく新築一戸建て住宅を建てようと思っても、土地と建物の予算配分を間違えると、満足できる家づくりを叶えることは難しくなります。しかし、総予算と建物の予算を決めて、残った費用で土地を決めれば、希望通りの家に近づける可能性が高いと言えます。どれだけの自費を捻出できるのか、住宅ローンの借入額をいくらに設定するかは人によって異なるので、総予算額はライフプランを加味した上でできるだけ細かく設定しましょう。