土地活用方法のメリット・デメリットを一気に解説!

おすすめの土地活用方法とは?

人口の少ない田舎ではアパートやマンションを建ててもなかなか入居が決まらなかったり、都会と違って駐車場を作ったりしても利用は多くありません。では相続などで田舎の土地を所有した場合、一体どのように活用すればいいのだろうと悩まれますよね。
今回は、相続や購入をして田舎の土地を所有している方に向けて”田舎だからこそおすすめ”の土地活用方法や、土地活用に関わる規制や補助金などを事例を交えながらご紹介していきます!


それぞれのメリット・デメリット

土地は、ただ持っているだけでは固定資産税のかかるマイナス資産となります。その為、相続して使っていない土地などは土地活用を行って収益を得られる状態にすることをおすすめします。 土地活用にはさまざまな方法がありますが、大きく分けると以下4つに分類できます。


・売る
・貸す
・自己活用
・共同活用


賃貸マンションや賃貸アパートは収益を大きくできる可能性がある一方、リスクが高く手間もかかります。
しかし、駐車場経営程度であれば収益は小さいものの、リスクを抑えることができます。収益を大きくしたいのであれば賃貸マンションや賃貸アパートのような土地活用を、固定資産税分のマイナスを取り返して少し収益がある程度であれば良いのなら駐車場経営のようなリスクの小さい土地活用をするなど、要望に応じて選ぶことが効果的です。
ただし、土地によって向き不向きがあります。土地活用を始めるにあたり、「このくらいの収益が欲しい」というより、「この活用方法がこの土地には向いている」と考えた方をした方がいいでしょう。土地活用法について、収益モデルや費用も含めてご紹介します。


売却
土地を売却すれば、売却資金としてまとまったお金を得ることができ、売却後は固定資産税を支払う必要がありません。
しかし、土地を活用してその後継続的な収入を得ることもできません。売却時には仲介手数料や登記費用などの諸経費がかかるほか、売却して得られた利益に対しては譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、所有期間が5年超の長期譲渡所得で20.315%、所有期間が5年以下の短期譲渡所得で39.63%と高い税率となっているため、事前にしっかり計算した上で売却計画を進めることをおすすめします。


貸す
土地を貸して地代を得る方法として考えられるのは、住宅街であれば家庭菜園や畑、資材置き場としての利用です。立地が良ければ土地を貸して、借主がその上に建物を建てることも考えられますが、その場合、借地期間は30年以上と定められているのでご注意ください。


自己活用
貸マンションや賃貸アパートを建てて賃貸収入を得たり、太陽光発電システムを設置して、売電収入を得たりする方法もあります。


アパート・マンション
賃貸アパートや賃貸マンションを建てて、入居者を集めれば家賃収入を得ることができます。年間の経費としては、固定資産税や共用部分の電気代、メンテナンス費用などがあります。
また、1年間で得た収入から経費を差し引いた所得は不動産所得として税金を納めなければなりません。
しかし、不動産所得は減価償却費や青色申告特別控除など、実際に手元から支払わない項目を経費として計上できます。結果としてマイナスとなった場合には給与所得など他の所得のプラスと損益通算できることから、サラリーマンにも人気があるそうです!賃貸アパートや賃貸マンションを建てる土地活用は、立地が非常に重要です。お金をかけて建物を建てても、入居者が集まらず家賃収入が得られなければ大きな赤字を負ってしまいます。
逆に、満室に近い経営を続けることができれば、建物を建てるのにかかったお金を数年で回収できて将来的には安定した不労収入とすることができるので安心です。


老人ホーム・サービス付き高齢者住宅
老人ホームやサービス付き高齢者住宅は、ハウスメーカーや工務店、設計事務所が主な相談先になるでしょう。
3つの相談先についての違いは賃貸アパートや賃貸マンションと同じく、ハウスメーカーではある程度規格化された商品があるのに対し、工務店や設計会社では一から設計する必要があります。また、設計事務所は施工を行わないというのが特徴です。


土地活用法について、その収益モデルと費用についてお伝えしました。自分の土地の活用法について、その収益モデルに着目することは大切ですが、まずは自分の土地がどの土地活用法に向いているか判断した上で収益モデルを検討すると良いでしょう。


土地活用の相談先は?

「土地を受け継いだが、使い道はどうすればいいのか」「土地を活用したいけれども、相談先や方法がわからない」と頭を悩ませている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこでお悩み別にを中心に、土地の活用の相談は誰にするのが良いのか具体的な活用方法についてお伝えします。


土地活用の相談先
不動産業者であれば地域の特徴に詳しく、専門家とのつながりもあるでしょう。
「何を建てるのか」という相談は、ハウスメーカーや工務店がおすすめです。お金に関しては、ファイナンシャルプランナーや信託銀行、税金は、行政書士や税理士になります。


ファイナンシャルプランナー
ファイナンシャルプランナーはお金の専門家です。ただし、お金の収支管理については詳しいですが、土地活用のプロではありません。
「どの土地活用法が良いのか」ではなく、「この土地活用法で進めた場合、収支はどのくらい見込めるだろうか」といった聞き方をされることをおすすめします。この時点ではまだ、本当にその土地活用法で進めるかどうか決めていなくても構いません。


金融機関
土地活用においては多くの場合、金融機関から融資を受けて取り組みます。その打診の意味も込めて相談してみると良いでしょう。
金融機関では同じように土地活用を検討している方だけでなく、すでにスタートしている方に対しても、融資相談や融資を行っています。
経験を基にした、土地活用に関するアドバイスを受けられます。


税理士
税理士は税の専門家です。税理士に求めたいのはやはり税に関する知識や注意点です。賃貸マンションや太陽光発電など、土地活用では大きなお金が動くため、税金の額も大きくなります。
ファイナンシャルプランナーに相談するときと同じく、税理士に相談する際には土地活用法を1つ想定した上で相談を持ち掛けると、より効果的な回答を得られるはずです。
土地活用の専門家ではありませんが、他の多くの土地活用経験者とも関わっているため、税理士ならではの知見によるアドバイスをもらえること間違いなしです。


相談の流れ
1.専門業者に連絡して土地活用について相談する
2.プランの要望を伝え、必要書類を渡す
3.プランを作成してらう
4.プランの提案を受ける

まず、自分の考えている土地活用法に合った専門業者に連絡を取ってみましょう。 直接、会って話をするために、相手の事務所に足を運ぶか自宅に来てもらうようにするとをおすすめします。その際に、土地の登記簿謄本や測量図など必要な書類を渡します。そして、要望を相手に伝え、プランを作成してもらいます。なお、この段階ではイメージが明確に固まっていなくても問題ございません。担当の人が上手に聞取りしてくれるはずです。後日、受け取った要望を元にプランの提案を受けることができます。ここまでならば、無料で取り組んでくれるところが多いため、複数社の提案を受けてみるのが良いでしょう。


まとめ

土地活用の方法は複数あり、目的やリスクへの考え方によって、どの方法を選ぶかは異なります。
ただ、総じて言えるのは、上述したように既存の土地を活用するのは簡単なことではないという点です。
「土地を活用したい」という思いは分かりますが、赤字経営が続いてしまえば元も子もありません。
土地活用が難しいと判断すれば「売却」という選択肢も考えなくてはいけません。少しでも売却という可能性があるのであれば、一括査定サービスを利用することをおすすめします。