知っておきたい!土地の評価額とは?

土地の評価額~一物五価とは?~

不動産の評価額の評価、主に土地に関して「一物五価」という言葉があります。
「一物五価」というのは、一つの土地に対して五つの評価額が存在するということです。
五価とは「時価」「公示価格」「基準地価」「路線価」「固定資産税評価額」という五つの公的価格です。

このように「土地の値段(評価額)」とひと言で言っても、それぞれ異なる主体が異なったタイミングで土地の値段を付けています。
「一物五価」の仕組みは意味がないと感じる方も多いでしょう。
しかしそれぞれがうまく補完し合い機能しているのです。土地の評価額と売値が異なるのも、これが理由といえます。

では、それぞれの価格の内容をみていきましょう。

 

一物五価の「五価」の種類

1.時価
まず「時価」です。「時価」とは「実勢価格」とも言われ、実際に売買などに取引される価格のことです。

2.公示価格
「公示価格」とは地価公示法に基づき、国土交通省が毎年発表する1月1日時点での土地価格を指します。
「正常価格」ともいわれ、土地の取引価格に指標を与えること、公共事業用地の取得価格算定の基準とすること、
そして適正な地価の形成に寄与することを目的としています。
地価公示法に基づき、全国約23,000か所に設定された「標準地」が評価され、
毎年3月中旬ごろに1平方メートルあたりの価格が発表されます。
標準地は国土交通省の土地鑑定委員会によって決められ、
その地域の環境や地形などを考慮しながら平均的な場所が選ばれます。
2人以上の不動産鑑定士がそれぞれ鑑定評価を行い、その結果を国土交通省の土地鑑定委員会が審査し、
最終的な価格が決定します。

3.基準地価
国土利用計画法に基づき、都道府県が発表する毎年7月1日時点での土地の価格を指します。
全国20,000か所以上の「基準地」を調査対象として評価します。
地域によっては、基準値が公示地価の標準値と重なる場合もあります。
毎年9月20日ごろに、1平方メートルあたりの価格が発表されます。
評価にあたっては、1か所につき1人以上の不動産鑑定士が鑑定します。
公示地価と同様に、土地取引の指標とすることを目的としており、土地の価格を知りたい人の参考材料に用いられています。

4.路線価
路線価は市街地的形態を形成する地域の路線に面する宅地の、1平方メートル当たりの評価額のことをいいます。
課税価格を計算する基準となるものであり、相続税や贈与税の基となる相続税路線価と、
固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となる固定資産税路線価があります。
単に「路線価」といった場合、相続税路線価を指すことが多いです。
相続税路線価は、土地取引の指標となる公示地価の8割程度となっており、国税局長によって定められています。
国税庁によって例年7月に、1月1日時点の価格が公表されています。
(※路線価が定められていない地域の土地等を評価する場合には評価倍率を用います。)

5.固定資産税評価額
固定資産税路線価は、公示地価の7割を目安とする価格であり、市町村長によって定められています。
1月1日時点の価格であり、その価格は原則として3年に1回の基準年度に見直されます。
市町村長は原則として毎年3月31日までに固定資産の価格(固定資産税評価額)などを決定し、
その決定後に遅滞なく路線価を公表することとなっています。
 

固定資産税とは

マイホームを持っていると毎年課税される固定資産税。
その税額の基になるのが五価の中にあった「固定資産税評価額」です。
固定資産税とは「土地」と「建物」に対して支払う税金で、どちらも各市区町村が徴収しています。
毎年1月1日現在で、所有権を登記している人に対して課税されることになり、課税対象者に納税通知書が送られてきます。
固定資産税は土地と建物の「評価額」に対して課せられる税金です。
評価額、つまり「固定資産評価額」がいくらか?が税額を決めるポイントになります。
固定資産評価額とは、その年の家の価値(土地・建物)のことを指します。
例えば「土地が広く、地価が高い」「建物の延床面積が広い」「高価な設備(太陽光発電など)を利用している」などの
条件だと家の評価は高くなると言えます。
高価な家であればあるほど固定資産評価額が高くなる、と覚えておくと良いでしょう。

固定資産税の税額の相場が気になりますが、先ほどにもあった通り、
高価な家であればあるほど固定資産評価額が高くなるのです。
固定資産税には計算式があり、計算式は次のとおりです。

【課税標準額×標準税率(1.4%)=固定資産税額】

課税標準額とは、固定資産課税台帳に登録された不動産の価格。この価格に税率をかけて計算します。

戸建てでもマンションでも新築を購入した場合は建物も土地も減税措置があるそうなのでご安心ください。
また詳しい固定資産税評価額は、税務署や市(区)役所又は町村役場でも確認できます。
 

土地の評価額~まとめ~

土地の評価額は種類がたくさんあるうえに、地目によって高い安いも異なってきます。
ご不明点は西本ハウスにご相談ください。