土地を買う人も売る人も押さえておきたい土地売買のポイント

土地売買のポイント~はじめに~

土地を売る人がいれば、買う人もいる。
相続や贈与された土地に建築する場合の除き、新築一戸建て建築において土地の売買は欠かせないものとなります。

土地売買とは、売主が土地の所有権を買主に移転させることを合意・約束し、
買主が売主に対価を支払うことを約束することで成り立つものです。
契約時には印紙代や不動産会社への仲介手数料のほか、手付として価格の一部を支払うのが一般的です。

ここでは買う人も売る人も押さえておきたいポイントや売買契約の流れを紹介していきます。

 

【売却】押さえておきたいポイント

土地の売却時には、大きく分けて3つの税金がかかります。

①印紙税→売買契約書に貼付する印紙代
②抵当権抹消の登録免許税→ローンの抵当権が残っている場合に支払う税金
③譲渡所得税(所得税・住民税)→土地を売却して利益が出た場合に納める税金
 

また土地の売却時には条件や場合により、その他の費用や手数料がかかります。
①仲介手数料→不動産会社に支払う手数料
②繰上げ返済手数料→ローンが残っている際に支払う、一括返済する際の手数料
③測量費用→地積測量図を作成する際に、土地の大きさを測るためにかかる費用
④解体費用→土地を更地にして売却する際の古家解体にかかる費用
 

次に土地の売却における3つの大事なポイント・注意点を説明します。
 

1.土地相場をチェックする
土地の売却の際は、できれば早く・高く売るために客観的に自分の土地の価値が
どれくらいなのかを事前に調べておきましょう。

2.土地売却が得意な不動産会社を選ぶ
土地売却において、仲介してくれるパートナーとなる業者選びはとても重要なポイントです。
知名度や規模にこだわりすぎは注意。得意なエリアや種類、賃貸よりも売買に強い会社など、
売却を考えている土地の条件に合う不動産会社を選ぶようにしましょう。
そのためにも、何社かの不動産会社で話を聞き、比較・検討するのがおすすめです。

3.土地をキレイな状態にしておく
空いている土地は長期間放置しておくと、印象が良くない状態になってしまうことがあるので注意しましょう。
購入希望者に現地案内をする際、あまりに状態が良くないと、いくら他の条件が良くても印象が悪くなってしまいます。
価格の減額交渉をされる場合もありますので、土地の状態はキレイにして印象を良いままを保つことをおすすめします。

 

【購入】押さえておきたいポイント

 

まず、土地購入の前に、まず土地探しをします。
土地探しの手順としてはスーモなどネットで検索し、気に入った物件一覧を持って不動産会社に行って
似たような土地を紹介してもらう方法がおすすめです。その際に重要となる3つのポイントの紹介です♪

①土地と建物の予算配分のバランスを決める
土地探しをするときの大切なポイントは、土地と建物の予算配分のバランスです。
家づくりの第1のステップとして土地探しがあります。つまり土地代で予算オーバーをしてしまうと、
その分住宅(建物)の方で妥協せざるを得なくなってしまいます。土地代にお金をかけすぎると、
家づくりで後悔することが多くなってしまうというトラブルが待っているかも…
地価の相場を知ることもポイントになります。

②土地の予算を抑える
予算配分を考えていたとしても、希望のエリアに希望の土地が見つかると、多少高くても買ってしまいそうになります。
ここで知っておいてほしいことは、土地と住宅(建物)、どちらが予算を削りやすいかというと…。
その答えは間違いなく土地だということです。建物は基本本体価格が決まっているため、
予算を削ろうにも限度があります。その点、土地はあなた次第で安い土地を選ぶことで
コストを抑えることができるということです。

③土地探しの優先順位を決める
すべての希望条件を満たす土地を見つけることは奇跡に近いです。
可能性としては0に等しいと言っても過言ではありません。
だからこそ自分にとってのゆずれない条件・妥協できるポイントをあらかじめ決めておきましょう。
具体的には次の6つの優先順位を決めておくと、土地探しに迷いにくくなります。

①土地の面積(広さ)
②最寄駅からの距離
③子育ての環境
④治安の良さ
⑤道路の交通状況
⑥日当たり

何を優先するべきかは人によって違うので、家族でしっかり話し合っておきましょう。
家を建てた友人の体験談を聞くのも1つの方法ですね。

 

 

土地売買契約の流れ

 

 

土地売買契約の流れについて説明します。

1.情報収集
土地の売却を考え始めたら、不動産屋さんに行く前に、まずは個人で相場などがわかるサイトなどネットで情報収集!

2.必要書類の準備
事前にできる準備として、売却に必要な書類や資料を手元に集めておきましょう。
本人確認のための書類や、登記の際に必要な書類・税額確認のため書類を用意しておきましょう。

3.一括査定をする
情報収集・事前準備が整い、必要書類が揃ったら一括査定サービスのサイトなどを利用して
複数の不動産会社へ土地の査定の依頼をします。不動産会社によって査定基準が異なるため、
複数社に依頼することをおすすめします。見積もりや買取時の手取り金額計算のシミュレーションを依頼しましょう。

4.不動産会社と媒介契約を締結
一括査定をした不動産会社の中から、売却のサポートをしてくれるパートナーとなる業者を決定します。
不動産会社選びに迷った場合は大手にこだわらず、査定価格のほかに土地売却実績の豊富さや、
周辺の売却実績の有無などを参考にしましょう。不動産会社が決定したら、媒介契約を結びます。
契約形態は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。
ご自身の希望条件、売却希望時期を踏まえ、それぞれの媒介契約の特徴やメリット・デメリットを確認し、
慎重に選ぶことをおすすめします。

5.売り出し価格を決める
媒介契約を結んだら、売り出し価格を設定します。
売り出し価格は自由に決めることができますが査定価格を目安に不動産会社の担当者に周辺の売却事例を聞いて、
実際の評価額を客観的に把握し、適正価格を設定しましょう。

6.売却活動開始
売り出し価格・値段が決まったら、売却する土地情報の開示を進め、売却活動を開始します。

7.価格・条件交渉をする
購入希望者が現れたら媒介契約をした不動産会社を通じて購入申込書が届きますので価格や条件面など問題がないかを確認し、
不動産会社と相談・検討しましょう。

8.契約・土地の引渡しをする
晴れて双方の合意ができたら、いよいよ土地の売買契約を締結します。
売買契約書や重要事項説明書など売買契約で必要な書類は、不動産会社が作成してくれます。
契約当日は、宅地建物取引士が重要事項説明書を読み上げて説明を行い、売買契約書の内容を確認し合い調印し、
手付金を受け取ります。その後所有権移転登記に必要な書類を司法書士に提出をし、登記の手続きしてもらいます。
引渡しの際は、売買代金を受け取り、必要な書類を買主に渡します。
 

さいごに

いかがでしたでしょうか?
土地を売却して住み替える方も、土地を購入希望の方もまずは西本ハウスへご相談ください。