失敗しない!土地査定の重要ポイントとは?

はじめに

「住宅の購入を検討する際に、現在住んでいる土地を売却して、ほかのエリアに住み替えるという方法もあるでしょう。そういった場合、まずは査定を受けることになります。しかし、土地の査定といってもどうやってするのか、注意点はあるのかと不安に思っている方は多いでしょう。
ここでは重要なポイント、失敗しないための注意点を解説します。

 

土地査定額を決めるポイント

 

土地の査定を依頼する場合、まずはネットの一括査定サイトでの無料査定シュミレーションをおすすめします。
一括査定サイトでは、査定したい土地の情報を入力するだけで簡易的に不動産会社を自動ソフトによってマッチングして、自宅にいながら複数の不動産会社へ一度に査定依頼ができます。不動産会社に足を運んで依頼をしていた従来の方法と比べ、圧倒的に効率よく査定依頼ができるだけでなく、査定結果を比較でき最も高く売ってくれる会社を見つけられるので、今や多くの方が一括査定を利用しています。もちろん匿名で概算価格を出してもらうことも可能です。(一括査定サイトは土地だけでなく、新築の分譲戸建て、中古の一軒家や買い替えによる持ち家などの住宅物件も査定できますので土地売却以外の方にもおすすめです!)

土地を査定するときは、以下の10個のポイントを重点的に調べます。

①公法上の規制
土地はエリアによって建築できる建物用途や、高さなどに規制が設けられています。
法律や条令等の公法上の規制は、土地の利用方法を制限することになるため、土地価格に一番の影響を与えています。

②駅からの距離
基本的には駅に近い方の土地が価格は高くなります。
但し、完全に駅から徒歩圏外の場所となってしまうと、車やバスでの移動が主流となるため、駅からの距離は重要性が低くなります。

③面積
土地で建築できる建物の用途は、公法上の規制以外に面積によっても決まります。

④形状
形状が悪い土地は、敷地内に利用しにくい部分が発生するため、その分、価格が落ちます。

⑤接面道路の幅員
前面に接面している道路は、幅員(道路の幅の長さ)によって建てられる建物の大きさを決めるため、土地価格に大きな影響を与えます。

⑥間口と奥行
土地は前面道路に対して間口が広い方が使い勝手が良いため、価値が高くなります。
それに対して、間口が狭く、奥行きが長いような土地は利用しにくく価値が落ちます。

⑦角地などの接面道路との関係
土地の一面にだけ道路が接している土地のことを中間画地 と呼びます。
土地が街区の角にあり、直角に二面接している土地のことを角地と呼びます。
角地は、中間画地よりも視認性が高く、日照や通風にも優れていることから価値が高いです。
特に店舗の土地であれば、視認性の高い角地の土地価格は一段と高くなります。

⑧道路との高低差
道路よりも低く接しているような土地は、価値が劣ります。
道路よりも低く接している土地は、道路の下水本管に排水するために、敷地内で下水をポンプアップしなければならないこともあり、価格が下がる原因になります。

⑨土壌汚染や埋蔵文化財・地下埋設物
土地に土壌汚染や埋蔵文化財、地下埋設物がある場合、土地価格に深刻な影響を与えます。
土壌汚染に関しては、専門機関による調査が必要となるため、不動産会社が行う無料査定においては調査の対象とはなりません。

⑩嫌悪施設との接近の程度
土地の近くに、墓地や送電線、産業廃棄物処理場、下水処理場等のいわゆる嫌悪施設と呼ばれるものがある場合には、土地価格を落とす原因となります。
 

土地査定の流れ


ここからは所有する土地を実際に売ると決めてから、どのような手続き方法で業者との契約に至るかの流れを説明していきます。

①名義人の確認
相続した土地などは、誰が名義人か曖昧になっていることが多いので確認が必要となります。
また名義人は1人は限りません。複数人いる場合は全員が納得しなければ査定・売却に出すことができません。名義人に関する情報は登記簿謄本に記載されているので、まずはこの書類を法務局で発行してもらいましょう。

②詳細情報の確認
登記簿謄本には名義人のほかにも面積など大切な情報が記載されているので確認しましょう。

③複数社へ査定依頼
一括査定サイトで査定額が出そろったら、2~3社ほどに候補を絞りましょう。
査定額を比較して、明らかに高値を付けているところは媒介契約を結ぶため、あえて査定額を吊り上げている可能性が高いので注意しましょう。また大手など会社名で選ぶのではなく、売買に強い実績がある会社を選ぶことをおすすめします。

④訪問査定
③の行程で絞り込んだ会社に訪問査定を依頼します。
訪問査定は実際に担当者が現地に赴き、地盤調査などをしたうえで、より高精度の査定額・売値を算出します。

⑤今後の売却方針の決定
業者を絞り込んだら、再度担当者としっかり相談をしていきます。
いつまでにどのくらいの値段で売りたいか、保証・検査サービスは利用するか、費用(手数料)などはいつまでに支払うかなど、細かい方針を確認しましょう。

⑥媒介契約
方針を確認して問題がなければ、不動産会社と媒介契約を交わします。その後の土地販売活動は、基本的に仲介業者に一任することになりますが、なるべく売り手も積極的に土地の管理や清掃を手伝うようにしましょう。

さいごに

いかがでしたでしょうか?土地査定とはどのようなものかについて見てきました。
公法上の規制や道路などの価格への影響は専門的な知識も要します。最終的に売却する段階となったら、査定は専門の不動産会社に依頼することをおすすめします。
西本ハウスでも土地売却からの住み替えの案件なども取り扱っていますのでお気軽にご相談ください。